Einzelhandel Sonderkonjunktur in der City

Wir befinden uns im Jahre 2009, und die ganze Welt ächzt unter der Finanz- und Wirtschaftskrise - auch Deutschland. Es ist nicht nur der Finanzsektor, der jetzt mit der Hiobsbotschaft aus der Deutschen Bank über Milliardenverluste die Mär von der Unverletzlichkeit des Instituts beendete.

Es ist auch die real produzierende und dienstleistende Wirtschaft, die von den ersten Stürmen der Krise heimgesucht wird: die Autoindustrie, die Zulieferer, die Chemie, die Logistik, das Transportgewerbe - und zwangsläufig auch die Immobilienwirtschaft.

Nein, nicht so wie in London, wo Immobilien - gleich welcher Art - in den vergangenen zwölf Monaten im statistischen Durchschnitt 22,5 Prozent ihres Wertes verloren haben, Immobilienaktien sogar 46,6 Prozent, wie die Investment Property Databank (IPD) aus London meldet.

Ballast abgeworfen

Deutschland ist eine Insel - mit eigenen Gesetzmäßigkeiten -, begründet vor allem durch die politische Wende und die Wiedervereinigung, die Höhenflüge auf den Immobilienmärkten schon in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre verhindert hat. Die deutsche Wirtschaft hat sich in den vergangenen Konjunkturstürmen stattdessen gewappnet: Die Unternehmen haben sich verschlankt und Ballast abgeworfen, und die Immobilienwirtschaft verharrte mehr oder weniger auf dem Niveau der vorangegangenen zehn bis fünfzehn Jahre.

Dennoch beginnen die Stürme der Krise auch diese Insel zu zerzausen. Das große Geschäft mit Immobilienbeständen ist nahezu zum Erliegen gekommen. Und nun wartet alles ab, ob abermals Angst vor Arbeitsplatzverlust die Binnennachfrage abwürgt. Der Export ist bereits unter Druck. Die Alarmmeldungen sind nicht zu übersehen. Jetzt geht es um Kauflaune und Kaufzurückhaltung. Die Abwrackprämie für Autos ist dafür das Symbol.

Verhalten optimistisch

Noch aber trotzt ein unbeugsames Segment in der Immobilienwirtschaft der Talfahrt: Es ist der Einzelhandel in den bevorzugten Einkaufszonen. „Wir erwarten bei der Vermietung von Einzelhandelsimmobilien eine normale Marktsituation“, sagt Gerhard Kemper, Geschäftsführer von Kemper's Jones Lang LaSalle Retail. Er blickt verhalten optimistisch in die Zukunft. Besonders in den Metropolen wird es seiner Ansicht nach auch 2009 einen starken Nachfrageüberhang in den Spitzenlagen geben, Leerstand von Ladenflächen sieht er an diesen Standorten nicht.

Die Sonderkonjunktur in diesem Segment hängt freilich mit den starken Veränderungen zusammen, die der Einzelhandel erfährt. Denn obwohl einige internationale Anbieter wegen der Wirtschaftslage ihre Expansion in Deutschland verlangsamt oder gestoppt haben, gibt es immer noch Konzepte, welche die einsetzende Marktabschwächung gezielt für Umzüge in besser gelegene Einzelhandelsflächen nutzen und sich neu positionieren.

Das Geschäft blüht - solange die Rezession noch nicht gespürt wird. Denn der Fachmann weiß sehr wohl, dass die Rezession den Markt für Einzelhandelsflächen beeinflussen wird. „Das Flächenangebot nimmt im Zuge der jüngsten Insolvenzen zu, und auch im kommenden Jahr werden wir eine erhöhte Fluktuation erleben.“ Insgesamt ist im Einzelhandel viel in Bewegung. Denn der Internethandel steigt in der Gunst der Konsumenten, und zugleich wird der Wettbewerb auf dem gesättigten deutschen Markt immer härter.

Die Lebenszyklen werden kürzer

„Die Lebenszyklen von Handelskonzepten verkürzen sich zum Teil drastisch.“ Gerade in stark frequentierten Lagen wird das Straßenbild durch den hohen Filialisierungsgrad immer austauschbarer. „In allen wesentlichen 1-a-Lagen liegt der Anteil filialisierter Unternehmen heute bei über 85 Prozent“, sagt Kemper. Das bessere Konzept verdrängt das gute.

Tatsächlich aber sind die Investitionen in kontinentaleuropäische Einzelhandelsimmobilien zurückgefallen. Die Luft ist raus - das Geschäftsvolumen liegt wieder auf dem Normalmaß von 2005, wie Jeremy Eddy, Direktor European Retail Capital Markets von Jones Lang LaSalle in London, berichtet. Der Rückgang im Geschäft mit Einkaufs- und Fachmarktzentren, Supermärkten und Geschäftshäusern ist freilich nicht auf Eintrübung des Konsumklimas zurückzuführen und nicht auf Sorge vor fallenden Mieten und Preisen für Einzelhandelsimmobilien, sondern weil die Banken nicht mehr finanzieren wollen oder können.

Ob die Konjunkturkrise den deutschen Inselstatus in diesem Jahr aufrechterhält, ist allerdings ebenfalls ungewiss. Die großen Spezialmakler verbreiten verständlicherweise Optimismus - und in den bevorzugten Einkaufszonen haben sie auch allen Grund dazu, denn diese Lagen sind nicht vermehrbar.

Positive Erlebniswerte

Doch was zeichnet ein gutes Einzelhandelskonzept aus, dass krisenfest auch eine Rezession ohne Schrammen überdauern kann? „Eine klare Positionierung, eine klare Markenstrategie und positive Erlebniswerte“, erläutert Katrin Grumme von der DGC, einem auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Beratungsunternehmen aus München. Außerdem beobachtet Grumme, die auch den Arbeitskreis Einzelhandel des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen leitet, dass es im Zuge des Internationalisierungsprozesses immer wichtiger wird, die Kunden über verschiedene Medien anzusprechen.

Im Rahmen einer solchen, neudeutsch auch als „Multichannelstrategie“ bezeichneten Vorgehensweise ist die Marke neben Ladengeschäften auch auf einer Online-Plattform und mit einem Katalog vertreten. Grumme rechnet damit, dass die Einzelhandelsunternehmen in den kommenden Jahren weiter an ihrem Markenprofil arbeiten werden und vor allem ihre Markenwelt stärken. Diese Unternehmen könnten attraktive und interessante Randlagen, sogenannte Trendlagen, schaffen.

Der Hochtaunuskreis ist Spitze

„Rückläufige Mieten sind lediglich an schwächeren Einzelhandelsstandorten zu erwarten“, meint Kemper. Ansonsten sei mit stagnierenden und in den Großstädten punktuell noch mit moderat steigenden Mieten zu rechnen. Ein Blick auf die jüngste Kaufkraftstudie von GfK Geomarketing zeigt, wo der Einzelhandel noch mit guten Umsatzmöglichkeiten rechnen kann. An der Spitze einer Liste der zwanzig kaufkraftstärksten Stadt- und Landkreise in Deutschland steht der Hochtaunuskreis mit durchschnittlich 27.590 Euro je Person und Jahr, knapp gefolgt vom Kreis Starnberg mit 27.413 Euro.

An Platz drei rangiert der Landkreis München, gefolgt vom Main-Taunus-Kreis. Zu den Aufsteigern zählt der Stadtkreis Düsseldorf, der von Platz achtzehn auf Platz vierzehn aufgerückt ist. Bezogen auf die Bundesländer verteidigt Bayern seinen Spitzenplatz, gefolgt von Hessen, Baden-Württemberg, Hamburg und Nordrhein-Westfalen. Schlusslichter sind die Länder Thüringen auf Platz vierzehn, gefolgt von Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt. „Vieles hängt aber von der Entwicklung des Arbeitsmarktes und dem weiteren Verlauf der Finanzkrise ab“, sagt Simone Baecker-Neuchl, Leiterin Market Data und Research.

Die Schere geht auseinander

Schon heute gibt es Gewinner und Verlierer: Seit einigen Jahren geht die Schere zwischen den Spitzenlagen und den weniger frequentierten sogenannten B- und C-Lagen auseinander. „Die angespannte Wirtschaftslage wird diese Entwicklung noch vorantreiben“, erwartet Olaf Petersen, Geschäftsführer bei GfK Geomarketing. Daher seien eine genaue Analyse des Standortes und der Blick auf die Besonderheiten des jeweiligen Marktes für die Beurteilung einer Einzelhandelsimmobilie so wichtig. Und die Ausgangslage könne sich schnell verändern.

„Großflächige Entwicklungen, wie der Bau der Europa-Passage in Hamburgs Innenstadt, haben immer auch Folgen für die umliegenden Einzelhandelsstandorte“, sagt Petersen. Bei Einzelhandelsentwicklungen beobachtet er eine stärkere Tendenz zur Zentralisierung. „Solitärstandorte haben es schwerer. Bei neuen Entwicklungen wird eher der Verbund, etwa in Form eines Zentrums, einer Agglomeration oder eines Centers, gesucht.“

Zukunft haben aus seiner Sicht auch Einkaufszentren in integrierten Standorten, während tradierte Stadtteilzentren immer öfter unter Druck stehen. „Hier sind Stadtplaner, Wirtschaftsförderer und Immobilieneigentümer gefordert, um mit Flexibilität und einem passenden Flächenangebot Magnetmieter zu halten oder für einen Standort zu interessieren“, sagt Petersen. Mit klaren Strukturen und der Konzentration auf eine Kernfläche, um die herum sich die Einzelhandelslandschaft entfalten kann, sei viel gewonnen.