Einkaufszentren Klotzen in Bulgarien

„Was für ein Klotz.“ Als das Flugzeug mit der ECE-Geschäftsleitung an Bord im März nach dem Start vom Flughafen Sofia über die Stadt fliegt, kann ein Mitglied der Führungsriege sein Staunen nicht verbergen. Unter ihm liegt das erst vor wenigen Stunden eröffnete Serdika Center. Das Gebäude am Sitnyakovo Boulevard im Osten der bulgarischen Hauptstadt ist tatsächlich ein gewaltiger Bau. Mit einer Verkaufsfläche von 51 000 Quadratmetern war es für wenige Wochen das größte Center in Bulgarien.

Seit Mittwoch vergangener Woche hat diesen Status ein von Carrefour entwickelter Einkaufspalast an der Tzarigradsko Shosse inne, der 66 000 Quadratmeter Verkaufsfläche bietet. Das neue größte Haus am Platze nennt sich schlicht „The Mall“. Damit sind die Pflöcke in Sofias Einzelhandelslandschaft eingeschlagen. Für den Moment jedenfalls, denn der Wettbewerb auf diesem Gebiet ist in Bulgarien wie überhaupt in Osteuropa hart. Eine Berechenbarkeit des Marktes fehlt, wie ihn etwa das deutsche Baurecht durch verbindliche Bebauungspläne bietet. So kommt es immer wieder vor, dass sich Unternehmen und Investoren plötzlich in einer unerwarteten Wettbewerbssituation wiederfinden.

Böse Überraschungen

Die ECE hat das in der tschechischen Stadt Liberec erlebt. Dort wollte sie einst ein Shopping-Center bauen. Doch die niederländische Multi Development entwickelte ebenfalls ein Einkaufszentrum - auf der anderen Straßenseite. Und mit einem Mal sei ihnen die längst gewährte Baugenehmigung wieder entzogen worden, erzählen die Hamburger. Mittlerweile klagt das Unternehmen gegen die tschechische Regierung und fordert Schadensersatz in Höhe von 50 Millionen Euro. Ein anderes Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit ist das Einkaufszentrum Skorpikova in Zagreb, das dem deutschen Immobilienfonds Degi Global Business gehört und unter dem wachsenden Verdrängungswettbewerb in der kroatischen Hauptstadt leidet, was nicht zuletzt Ursache für die kürzlich durchgeführte massive Abwertung des Objekts war.

Um in Sofia auf der sicheren Seite zu sein, haben sich sowohl ECE und ihr Projektpartner Sparkassen Immobilien AG aus Wien als auch Carrefour und der „Mall“-Investor Assos Capital aus Griechenland daher nicht mit 30 000 oder 40 000 Quadratmetern Verkaufsfläche begnügt, sondern versucht, Fakten durch Größe zu schaffen. In Varna an der Schwarzmeerküste setzt derweil Orchid Developments Group mit einem Neubau von 52 000 Quadratmetern auf die gleiche Strategie.

Neue Qualität

In Sofia heben sich die beiden neuen Gebäude vom bestehenden Angebot deutlich ab. Bisher waren das City Center und vor allem die Mall of Sofia mit jeweils um die 20 000 Quadratmeter das Größte, was die bulgarische Hauptstadt an einem modernen und konzentrierten Einzelhandelsangebot vorzuweisen hatte. Für den Handel ist Bulgarien Entwicklungsgebiet: weit zurück hinter den westlichen Standards, aber auch hinter anderen osteuropäischen Ländern. Sogar der Nachbar Rumänien ist schon weiter. Dort wuchsen in den vergangenen Jahren Einkaufszentren wie Pilze aus dem Boden.

In Sofias quirliger Innenstadt entlang des Vitosha Boulevard - der wichtigsten Einkaufsstraße - und in den abzweigenden Seitenstraßen bieten etliche Nobelmarken wie Van Laak und Ermenegildo Zegna in unmittelbarer Nachbarschaft zu kleinen, oft sehr bescheidenen Läden ihre teuren Waren an. Doch das Gros der internationalen Modeketten macht sich noch rar. Das liege nicht zuletzt daran, dass es in den Altbauten an den nötigen Flächen für sogenannte Flagship-Stores fehle, berichtet Dragiya Dragiev vom ECE-Projektmanagement in Bulgaria.

Die Markenanbieter kommen

Bislang sind die Sofioter nach Thessaloniki in Griechenland gefahren, um sich dort mit aktueller Mode auszustatten. Das ist nun nicht mehr nötig, denn mit den beiden neuen Shopping-Centern ist das Angebot in der Stadt um fast 400 neue Läden gestiegen - darunter Vertreter der spanischen Inditex Gruppe wie Zara, Bershka, Massimo Dutti und Pull & Bear. Aber auch Mango, Camper, New Yorker, Esprit, Adidas, Humanic, Douglas, Bijou Brigitte, Deichmann sowie Peek & Cloppenburg haben sich eingefunden. Einige Markenanbieter haben gleich in beiden neuen Shopping-Centern einen Laden angemietet.

Die Eröffnung der lange vorbereiteten Großprojekte fällt in schwierige Zeiten. Auch wenn der Nachholbedarf noch so hoch ist: „Der Einzelhandel wird zurzeit mit verringerten Umsätzen konfrontiert“, urteilt das Maklerhaus Colliers International in Bulgarien. Diesen Trend bestätigt auch Tobias Schediwy, Osteuropa-Experte bei der GfK Austria. Die Verkaufszahlen technischer Gebrauchsgüter wie Fernseher, Mp3-Spieler und Haushaltswaren seien 2009 um 20 Prozent gesunken. „Das ist signifikant“, sagt Schediwy. Die Kaufkraft ist ohnehin bescheiden. Mit einem Lohndurchschnitt von monatlich 300 Euro rangiert das Land im europäischen Vergleich am unteren Ende der Skala. Nach Angaben des Statistischen Zentralamtes geben die Bulgaren fast 50 Prozent ihres Haushaltsgeldes für Nahrungsmittel aus. Extras kauften sie in der Vergangenheit häufig auf Kredit. „Durch die Krise haben die Banken diese Möglichkeit beschnitten“, sagt der Gfk-Konsumforscher.

Krise schlägt durch

Die globale Wirtschafts- und Finanzkrise hat die ganze Region schwer getroffen und war wohl auch Ursache dafür, dass den ECE-Centermanagern im Vorfeld 40 Filialisten aus Griechenland und Rumänien abgesprungen sind. Bulgarien selbst zählt mit einer chronisch defizitären Leistungsbilanz und einem zuletzt - nach aufgedeckten Tricksereien - sprunghaft von 1,9 Prozent auf 3,7 Prozent des Bruttosozialproduktes gestiegenen Haushaltsdefizit zu den Sorgenkindern in der EU. „Hier eine Finanzierung zu bekommen ist zurzeit sehr schwierig“, sagt Alexander Otto, Vorsitzender der ECE-Geschäftsführung. Das Unternehmen bereitet in einem anderen Teil der bulgarischen Hauptstadt mit dem „Europe Park Sofia“ ein weiteres Großprojekt vor.

Das 210 Millionen Euro teure Serdika Center haben die Hamburger zu einem Drittel selbst finanziert. Zwei Drittel hat die Sparkassen Immobilien AG aufgebracht. Die Österreicher, die auch an dem in diesem Frühjahr eröffneten Shopping-Center „Sun Plaza“ in Rumäniens Hauptstadt Bukarest beteiligt sind, setzen darauf, dass die südosteuropäischen Länder langfristig deutlich stärker wachsen als die Länder Westeuropas. Dieser Optimismus ist aus Sicht des GfK-Experten Schediwy durchaus berechtigt: „In Bulgarien ist die Dichte moderner Verkaufsflächen nach wie vor gering.“