Deutscher Immobilienmarkt Warten auf die ersten Notverkäufe

Notverkäufe werden in diesem Jahr das Geschehen am Transaktionsmarkt bestimmen. Diese Schlussfolgerung zieht die Beratungsgesellschaft Ernst & Young Real Estate nach einer kürzlich durchgeführten Umfrage unter Immobilieninvestoren zu deren Erwartungshaltung für den deutschen Investmentmarkt 2009.

Nachdem das Transaktionsgeschäft im zweiten Halbjahr 2008 eingebrochen ist, gehen die Berater von einer Stabilisierung leicht unter dem Vorjahresniveau aus. „Das Volumen wird wesentlich davon abhängen, in welchem Umfang Notverkäufe stattfinden werden“, sagte Hartmut Fründ, verantwortlich für die Immobilienberatung von Ernst & Young, bei der Vorstellung der Umfrageergebnisse. „Niemand will der Erste sein, der sich in größerem Umfang aus der Deckung wagt.“

Preiskorrektur unvermeidlich

Insofern kann nach Einschätzung von Fründ der Zeitpunkt, an dem die Notverkäufe einsetzen, erst in der zweiten Jahreshälfte, wenn nicht sogar erst 2010 gekommen sein. „Es braucht noch Zeit, bis sich Käufer und Verkäufer auf die Preiskorrektur einstellen“, sagte er. Doch ohne Preiskorrektur werde der Markt nicht wieder in Gang kommen. Derzeit stünden sich die Käufer- und Verkäuferseite noch unversöhnlich gegenüber. Potentielle Verkäufer hätten das Preisniveau vor der Zuspitzung der Finanzkrise im Hinterkopf. Potentielle Käufer könnten abwarten, ob die Preise weiter fielen.

Die von Ernst & Young befragten Immobilieninvestoren machen sich dabei längst keine Illusionen mehr über die Preisentwicklung (siehe Grafik). Nur noch für Einzelhandels- und Wohnimmobilien in bester Lage geht mehr als die Hälfte von weitgehend konstanten Preisen aus. Gleichzeitig erwartet die Mehrheit fallende Preise für Büro- und Logistikimmobilien sowie Hotels selbst in besten Lagen. Ganz trüb sieht es grundsätzlich für Objekte in Randlagen aus. „Schlechte Lagen werden unverkäuflich“, wird die Meinung eines Investors zitiert.

Nur noch eine Frage der Zeit?

Den entscheidenden Impuls für die Notverkäufe liefert die Refinanzierungsseite. Verlieren Kreditgeber die Geduld, sind Verkäufe unter Einstandspreis nur noch eine Frage der Zeit. Aus welcher Richtung die Verkaufsaktivitäten zu erwarten sind, spiegelt sich in den Antworten der Immobilieninvestoren gegenüber Ernst & Young unmissverständlich wieder: Banken, Private-Equity-Fonds und Immobilienaktiengesellschaften stehen weit vor allen anderen Marktakteuren.

Selbst offene Immobilienfonds folgen erst mit Abstand, obwohl zum Zeitpunkt der Befragung im Dezember deren neuerliche Liquiditätskrise schon in vollem Gange war. Als Käufergruppen wird nunmehr privaten Investoren, Versicherungen und Staatsfonds die größte Bedeutung zugemessen. „Hierbei handelt es sich um eigenkapitalstarke Investoren, die bei steigenden Ankaufsrenditen die gute Marktsituation nutzen werden“, kommentiert Paul von Drygalski von Ernst & Young Real Estate die Einschätzung.

„Nahezu schockgefroren“

Nach einer Erhebung der Immobilienmaklergesellschaft Atisreal brach das Transaktionsvolumen im Segment Gewerbeimmobilien 2008 gegenüber dem Vorjahr um rund 65 Prozent ein. Für Wohnimmobilien wird von einem Rückgang um rund 60 Prozent ausgegangen. „Der gesamte Transaktionsmarkt ist nahezu schockgefroren“, umschrieb kürzlich Christian Ulbrich, Europa-Chef des Wettbewerbers Jones Lang LaSalle, das Geschehen.

Nach Ansicht von Thomas Gütle, Deutschland-Geschäftsführer der britischen Immobilieninvestmentgesellschaft Cordea Savills, könnte aber nicht nur ein unfreiwilliger Verkaufsdruck diese Starre lösen. Gütle nimmt auch einen zunehmenden Anlagedruck unter potentiellen Investoren wahr: „Angesichts des Niedrigzinsumfelds können beispielsweise Versicherer ihren Kunden nicht 4 Prozent Rendite versprechen und in Bundesanleihen mit 3 Prozent Rendite investieren.“Derzeit werde das Geld noch zurückgehalten. Sollten jedoch in absehbarer Zukunft große Investoren die Vorreiterrolle in der Immobilienanlage übernehmen, könnten ihnen viele andere folgen.