Berlin Exklusive Bürogebäude sind noch gefragt

Wenn es um die Perspektive des Berliner Immobilienmarktes geht, scheiden sich die Geister. Für die einen ist die deutsche Hauptstadt ein unterbewertetes Juwel, für die anderen ein Standort mit Risiken, der noch lange arm, aber sexy bleiben wird. Allen Unkenrufen zum Trotz erweist sich in der gegenwärtigen Wirtschaftslage vor allem der Büroimmobilienmarkt als recht stabil, auch wenn die Mietgesuche größtenteils unter 800 Quadratmetern liegen und es an internationaler Klientel weiterhin mangelt.

„Die Mietnachfrage kommt vor allem aus den von der Krise bisher weniger betroffenen Bereichen Verwaltung, Politik, Kultur, Wissenschaft, dem Dienstleistungssektor und den Medien“, berichtet Christian Leska, Geschäftsführer und Leiter der Berliner Niederlassung des Immobilienberatungsunternehmens Savills.

Er zeigt sich mit der Entwicklung des Büromarktes sehr zufrieden und geht derzeit nicht von einem großen Rückschritt aus. „Im vergangenen Jahr hat Berlin einen Flächenumsatz von rund 630.000 Quadratmetern verzeichnet. Und auch 2009 hat gut begonnen, so dass wir davon ausgehen, dass wieder Büroflächen in der Größenordnung von 600.000 Quadratmetern vermietet werden“, prognostiziert der Fachmann.

Loftartige Flächen gefragt

Besonders gefragt seien weiterhin loftartige Büroflächen in außergewöhnlichen Gebäuden, wie ehemaligen Umspannwerken oder Fabriken. „Exklusive Bürohäuser stehen in der Mietergunst weit vorne“, berichtet Leska. Schwieriger sehe es hingegen bei der Vermarktung von Standardgebäuden aus. Hier zeigen sich die Mieter weniger entscheidungsfreudig.

Deutliche Unterschiede erkennt der Fachmann auch bei der Entwicklung einzelner Standorte. „Die Nachfrage konzentriert sich vor allem auf Berlin-Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg. Schwieriger sieht es hingegen in weniger zentralen Lagen wie zum Beispiel Marzahn und einigen Umlandgemeinden aus.“ Wichtige Impulse für die deutsche Hauptstadt erwartet Leska durch den Bau des Flughafens Berlin Brandenburg International in Schönefeld, der ab dem Jahr 2011 seinen Betrieb aufnehmen wird. „Vor allem internationale Unternehmen werden dadurch verstärkt nach Berlin gelockt“, prognostiziert der Fachmann. „Erste positive Entwicklungen zeichnen sich schon jetzt ab, denn Büroflächen im Umfeld des neuen Flughafens sind inzwischen Mangelware, und geplante Projekte an diesem Standort sind sehr beliebt.“

Wenige Neubauten

Insgesamt ist das Neubauvolumen derzeit überschaubar. „Berlin verfügt über einen Gesamtbüroflächenbestand von rund 18,36 Millionen Quadratmetern. Bis Ende 2009 werden nur knapp 115.000 Quadratmeter neu dazukommen, von denen lediglich 38 000 Quadratmeter spekulativ errichtet werden“, berichtet Leska.

Auch die Leerstandsquote liege mit 7,7 Prozent auf einem vergleichsweise gesunden Niveau. Allerdings sind einige Projekte in Planung. „Am Leipziger Platz steht die Orco Group kurz vor Baubeginn des früheren Wertheim-Areals. Die Bauart wird am Alexanderplatz das erste Hochhaus mit über zwanzig Etagen errichten, und die IVG plant am Hackeschen Markt einen Bürokomplex, in dem schon vor Baubeginn fast 85 Prozent aller Flächen vermietet sind.“

Bei den Spitzenmieten rechnet Leska 2009 nur mit geringen Korrekturen nach unten. „Im vergangenen Jahr lag die Spitzenmiete bei rund 23 Euro je Quadratmeter. Die gewichtete Durchschnittsmiete aller erfassten Mietverträge betrug rund 12 Euro je Quadratmeter.“ Mietanreize in Form von mietfreien Zeiten gebe es derzeit bei den gefragten Innenstadtlagen kaum. „Berlin ist zwar ein mieterfreundlicher Markt, aber in einigen Stadtteilen wird das Angebot inzwischen knapp“, schildert Leska die Lage.

Mietinteressenten zögern

Auch Untervermietungsflächen sind in der Hauptstadt bisher noch kein Thema, sagt Marcus Lehmann, Niederlassungsleiter des Immobilienberatungsunternehmens Nai Apollo in Berlin. „Wir verzeichnen eine leichte Zögerlichkeit bei den Mietern, die von der Krise betroffen sind beziehungsweise unsicher sind, wie die Auftragslage des gesamten Jahres verlaufen wird“, berichtet Lehmann.

Was nach Ansicht von Fachleuten den Berliner Büromarkt besonders auszeichnet, sind die Vielfalt des Angebots und die vergleichsweise geringen Schwankungen. Darauf setzt auch der seit dem Jahr 1996 auf dem Berliner Markt aktive Investor und Projektentwickler Hühne Immobilien. „Für Nischenprodukte lassen sich in Berlin unabhängig von der allgemeinen Marktsituation Nutzer finden“, sagt Geschäftsführer Matthias Hühne seine Strategie. Es sei wichtig, am richtigen Standort ein Projekt so zu konzipieren, dass es für ein bestimmtes Nachfragesegment besonders attraktiv ist. „Damit lässt sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage für das eigene Produkt positiv beeinflussen“, erläutert Hühne.

Neue Fassade

Wie ein solches Nischenprodukt aussehen kann, zeigt die Revitalisierung des Bürogebäudes Knesebeckstraße 3 mit einer Gesamtfläche von rund 2750 Quadratmetern. Das Haus aus den sechziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts erhielt eine neue Fassade. Eingangsbereich und Treppenhaus wurden umgestaltet und in Anlehnung an den „International Style“ hochwertig saniert. „Die architektonischen Vorbilder waren das Seagram Building in New York und das Toronto Dominion Centre in Toronto, beides Klassiker des International Style und entworfen von Mies van der Rohe, der die letzte Phase dieser Stilrichtung in den 1960er Jahren mit solchen Gebäuden geprägt hat“, sagt Hühne.

Auf dem Berliner Immobilieninvestmentmarkt sind die Aktivitäten hingegen wie in den anderen großen deutschen Metropolen stark zurückgegangen. „Dabei mangelt es weniger an der Nachfrage als vielmehr am Angebot, denn die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern liegen oft zu weit auseinander“, berichtet Fabian Hüther, Leiter Investment bei dem Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis in Berlin.

Vor diesem Hintergrund erwartet der Fachmann in diesem Jahr ein Transaktionsvolumen von höchstens 1,5 bis 1,6 Milliarden Euro. Das wäre nochmals deutlich weniger als im vergangenen Jahr, in dem Immobilien im Wert von rund 2,2 Milliarden Euro den Eigentümer wechselten. Investoren, die auf günstige Einkaufsgelegenheiten hoffen, macht Hüther jedoch wenig Hoffnung: „Nachdem die Nettoanfangsrenditen für Spitzen-Büroimmobilien in gesuchten Lagen im vergangenen Jahr um 50 Basispunkte auf rund 5,5 Prozent gestiegen sind, ist von einem weiteren Anstieg derzeit nicht auszugehen.“

Die Investoren sind vor allem deutsch

Als Käufer treten derzeit vor allem deutsche Investoren in Erscheinung, denen es weniger um eine hohe Rendite als vielmehr um einen möglichen Inflationsschutz geht. Hierzu zählen neben Pensionskassen und Versicherungen auch sogenannte Family Offices, also vermögende Privatleute aber auch offene Immobilienfonds. „Die ausländischen Investoren sind hingegen zu Asset Managern geworden und kaum noch auf der Käuferseite zu finden“, fasst Hüther die momentane Situation zusammen.

Investoren, die jetzt kaufen können, haben aus seiner Sicht einen großen Vorteil. „Inzwischen ist klar, welche Lagen in Berlin zu den Gewinnern zählen, also über Wachstumspotential verfügen. Hierzu gehören der Kurfürstendamm mit seinen Seitenstraßen, Berlin-Mitte rund um den Gendarmenmarkt bis zum Checkpoint Charlie, der Potsdamer Platz und der Hackesche Markt.“ Spannend sei auch die Entwicklung rund um den neuen Berliner Hauptbahnhof. „Hier könnte eine neue hochwertige Lage entstehen“, prognostiziert Hüther.